北京海沃德中化物业ERP系统建设

北京海沃德中化物业ERP系统建设

本文与其说是一个物业管理公司应用ERP系统的成功案例介绍，不如更确切地说是物业管理企业与IT企业进行合作，试图将企业的内部管理完全依托信息系统这个应用平台，来规划企业未来发展的一种探索和思考。虽然文中介绍的ERP项目刚刚开始投入使用，具体的成效还没有完全显现出来，但无论是从事物业管理的用户，还是进行ERP建设的信息服务提供商， 他们在系统共建的历程中，对于信息系统如何从根本意义上为企业管理带来改变的思想，是可以举一反三地用到各个企业、各个行业的管理信息系统的建设中去的。

一个物业管理项目一年几千万甚至上亿元的销售收入里，利润可能也不过二、三百万元，人们通常所看到的物业管理服务，似乎也只有保安、保洁、设备维护等内容这么简单。物业管理是不是只能做到目前的这种状况，物业管理公司的发展是否能提升到另一层境界？

有一种对物业管理公司职责的定义是这样的:

要通过对设备设施的有效管理，给业主创造一个安全、整洁、舒适、优美的生活和工作环境，为业主提供一流的服务和亲善的管理，使业主回到物管区就能有归属感。

国内目前的物业管理领域，业主们享受到的服务内容一般来说是这样的：住宅小区里，大多只有保安、保洁、设备维护等内容，写字楼里，可能会多增加一些餐饮、娱乐、停车等基本服务。这其中，物业公司主要存在两方面的需求。

首先，是对单个的服务项目如何进行管理。以设备维修为例，曾有一个统计，在一个寿命为70年的大厦里，对各类设备在70年间维护的总费用将是建设费用的70倍。这个数字的意义说明如果对设备维护的管理不到位，物业管理的成本就会大大增加，而如果能对各类设备做到超前的维护和保养，后期也许就不需要维修方面大量的投入。要降低成本，提高效率，实现由传统粗放型管理到科学管理的过渡，信息系统是不可或缺的手段。

另外，物业公司还存在着服务内容横向拓展，服务程度纵向延伸的需求。毕竟，物业公司为业主提供的优良服务，既能大大提高业主的满意度，也能为物业公司带来更多的收入。有着悠久物业管理历史的美国，一些优秀的物业公司，他们的服务领域能延伸到医疗、教育、IT企业、证券以及各类高科技公司等多种物业类型。以医疗机构的物业服务为例，物业公司在常规的服务内容之外，甚至能提供洗衣、配餐、病人运送及护理、防止交叉感染等客户主营业务之外的所有后勤服务内容，这就要求物业公司既具备跨领域、多学科、全方位的专业服务能力，同时物业公司也要具备对自己所有的物业管理项目进行有效管理的手段。这种管理也是建筑在信息系统的应用之上的。

北京中化大厦、上海金贸大厦、青岛黄金海岸大酒店、北京怡生园国际会议中心等等，这些著名的房地产项目都是中国化工进出口总公司投资参与建设的，中化总公司为了将旗下的这些物业项目很好地管理起来，一直在探索一条有效地途径。

地处长安街与二环交界的黄金地段的中化大厦，是由跻身世界500强之列的中国化工进出口总公司兴建，是北京市首家通过ISO9002国际标准质量认证并获英国UKAS证书的一家综合性涉外写字楼。由于中化大厦一流的硬件服务设施以及全方位的综合物业管理服务，为入驻客户提供了便捷、高效的商务环境，作为入驻客户之一的中化总公司开始考虑，如何能把中化大厦的物业管理推广到中化总公司其他房地产的物业管理项目中去。

中化大厦的物业管理是由中化总公司下属的中化国际物业酒店管理有限公司（以下简称中化物业）承担的，该公司计算机网络中心的王勇先生告诉记者，随着中化总公司的发展，名下的房地产项目在不断增加，并且遍及全国各地，其中著名的项目包括了上海金贸大厦、河北中化大厦、青岛黄金海岸大酒店、北京怡生园国际会议中心以及北京的聚龙花园、花市小区等住宅小区。总公司一直希望能通过一种有效的手段把这些项目统一管理起来。目前，中化总公司已经将在京的5个社区以及一些项目的集中采购、商旅服务等工作交给中化物业来统一管理，中化物业扮演起了服务于中化总公司以及在京的二级公司的大后勤的角色。

专业化的大物业管理需要专业化的信息系统，中化物业开始在市场上寻找与企业发展相适应的管理软件。但是经过一年多的市场调查，他们发现市场上提供的物业管理软件基本都是一种"记录型"的软件，也就是说，只能把公司过去的手工操作变成电脑操作，除了能实现信息的共享，并不能从实质上改变企业管理的现状。而且，中化物业在向着集团化方向发展的过程中，涉足的领域包括了酒店、写字楼、社区等多种物业类型，提供的服务也延伸到各个项目的配套采购、商旅服务等内容，普通的物业管理软件很难支撑得起这种集团化管理的规模和架构，中化物业需要一个支持自己长期发展的管理信息系统。而且，随着中化物业集团化管理目标的日益明确，他们对未来的信息系统的建设目标也日益明确，就是要建成一个能够对企业内部资源进行统一规划和管理的ERP系统。

在光华，邱总第一次了解到具有几十年物业管理经验的ServiceMaster 公司，虽然公司业务在不断增长，市场在不断扩展，但企业的管理却能不受影响，而且这种管理是如何有效地建筑在信息技术应用之上的。邱总开始思考，如何也能帮助我们国内的物业管理公司建立起一套这样的系统。

北京海沃德网络技术有限公司的总经理邱刚，在IT行业多年的辗转中，一直在找寻着一个答案。邱先生告诉记者，他90年代初在首钢做MIS系统开发，企业虽然投入了巨大的人力和财力，历时1、2年做出了一套系统，但随着市场的变化和企业内部管理的调整，系统很快就不能适应企业管理的要求，大量的投资付之东流，而且，这样的情况在很多企业都会看的到。离开首钢后，邱先生一直都在反思，信息系统的建设到底应该怎么做，才能真正帮助企业发展。

带着这样的思考，邱先生进入了香港一家非常知名的房地产公司--香港光华控股公司，该公司在北京有个很成功的项目就是光华长安大厦。在此期间，邱先生了解到了国内专业化的物业管理与国际上的巨大差距，同时也看到了物业管理这个国内新兴市场的发展空间。

1998年，光华公司与美国物业管理领域居世界靠前位的ServiceMaster 公司进行合作，在其核心的运营管理系统ISIS之上，建立起了一套自己的物业管理系统。邱先生告诉记者，具有80年发展历史，身居世界500强的ServiceMaster 公司是一家专业从事物业管理的服务性公司，它涉足的领域涵盖了美国的纽约证券交易所、一些著名的大学、医疗机构等多种物业类型，在美国共有5000多个物业管理项目。该公司通过总结几十年的物业管理经验，建立起了一套基于项目的管理、基于企业人财物的管理以及标准化、规范化的知识管理的信息系统，邱先生看到，整个ServiceMaster 公司从管理层到作业层的工作全都能依托这个系统进行，即便公司规模在不断扩大，市场不断发展，人员不断增加，都没给公司的管理带来任何影响。